Powierzchnia użytkowa a całkowita mieszkania

Mieszkanie jest – jak głosi oficjalna definicja – wydzieloną ścianami specjalną przestrzenią, przeznaczoną do stałego pobytu ludzi, znajdującą się w obrębie danego budynku. W trakcie zakupu takiego wymarzonego lokalu każdy zwraca przede wszystkim uwagę nie tylko na jego położenie w mieście (piękną dzielnicę w bezpiecznej okolicy), ale także na sam metraż. Niestety, łatwo tutaj o pomyłkę. W artykule wyjaśnimy bowiem, co to jest powierzchnia użytkowa nieruchomości oraz jak się ją oblicza. Mało tego, opiszemy także inne pojęcie, związane z powierzchnią całkowitą.

Jaka jest definicja powierzchni użytkowej?

Termin ten jest określany aż przez trzy ustawy, a nawet kilka oddzielnych umów. Z tego powodu dość trudno jednoznacznie odpowiedzieć na zadane powyżej pytanie. Ogólnie, zgodnie z polskimi normami, można jednak wytłumaczyć, że chodzi o łączny metraż wszystkich pomieszczeń w domu (tak zwany PUM). Ustala się go zawsze po zakończeniu budowy (stan nadający się od razu do zamieszkania), a pomiary dokonywane są przez bardzo doświadczoną osobę, mającą specjalne uprawnienia. Obliczanie powierzchni użytkowej nie jest prostym zadaniem, bo pod uwagę bierze się każde pomieszczenie osobno (od pokoi, kuchni i klatek schodowych po garaże, bez uwzględniania grubości samych ścian, a także balkonów, strychu i schowków). Dopiero na koniec sumuje się uzyskane wyniki.

Warto pamiętać, że sposób obliczania PUM przedstawia rozporządzenie Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 2012 roku. Jeśli wysokość poszczególnych pomieszczeń jest większa od 2,2 m albo równa tej wartości, to wtedy wlicza się te pomieszczenia w całości do powierzchni użytkowej. Natomiast, kiedy wysokość wynosi więcej niż 1,4 m, ale jednocześnie mniej od 2,2 m, wówczas należy uwzględnić wszelkie pokoje, salony, łazienki tylko w pięćdziesięciu procentach.

Czym jest powierzchnia całkowita?

Wiedząc już, co to jest powierzchnia użytkowa, pora przejść do kolejnego pojęcia. Wydaje się, że w przypadku powierzchni całkowitej, mamy do czynienia z czymś podobnym. Tymczasem okazuje się, że jest ona większa, bo wlicza się tutaj metraż ścian, kominów itp. Często spotyka się także termin powierzchni zabudowy, ale dotyczy on domu i dodatkowo innych elementów położonych na działce. Co ciekawe, piwnica nie zawsze jest brana pod uwagę przy ustalaniu całego metrażu (jedynie w przypadku obliczania podatku do nieruchomości należy o niej pamiętać).

Skupmy się jednak na samych pomiarach. Powierzchnia całkowita liczona jest bardzo dokładnie, po zewnętrznym obrysie ścian (do tej wartości dodaje się obszar nadziemnych i podziemnych kondygnacji – szczególnie garażu). W trakcie tej czynności nie wolno oczywiście zapominać o odpowiednich przepisach prawa budowlanego, które są niezbędne przy dalszym sporządzaniu kosztorysów, ofert oraz umów sprzedaży mieszkania. Powierzchnia musi być wymierzona prawidłowo, jednak nie bierze się pod uwagę różnych wnęk, wypustów, wyprofilowań i innych zbliżonych fragmentów.

Uwaga! Jeżeli na konkretnej kondygnacji, czyli części budynku między położonymi nad sobą stropami, znajdują się pomieszczenia o różnej wysokości (np. poddasza ze skosami), to dla każdego z tych wymiarów musi być wyliczona osobna powierzchnia całkowita.

Powierzchnia użytkowa a całkowita – najważniejsze różnice

To wszytko brzmi dość skomplikowanie. Nic dziwnego, że obydwa terminy są często mylone i używane zamiennie, co jest błędem. Spróbujmy więc, zgodnie z powyższymi informacjami, podać na koniec najważniejsze różnice pomiędzy tymi dwiema powierzchniami, rozjaśnić trudne kwestie i podsumować ten bardzo obszerny artykuł. W temacie powierzchnia użytkowa a całkowita, główna rozbieżność polega oczywiście na samych metodach obliczania. W pierwszym przypadku dołącza się także grubość ścian działowych, a gotową wartość podaje się zawsze w zaokrągleniu do dwóch miejsc po przecinku. Co więcej, ważne są tutaj dosłownie wszystkie pomieszczenia, niezależnie od ich wysokości! Trzeba zwracać uwagę na prawidłowe wymierzenie powierzchni poszczególnych elementów całego budynku, aby je odpowiednio zakwalifikować.

Przypomnijmy teraz, że powierzchnia użytkowa lokalu jest sumą powierzchni wszystkich pomieszczeń będących już w stanie wykończonym. Pojęcie to bywa różnie formułowane. Wystarczy spojrzeć na przepisy budowlane albo podatkowe i spadkowe. W tych dokumentach można odczytać nieco inną definicję, ale jedno jest pewne. Mianowicie taka powierzchnia ma zdecydowanie większe znaczenie w trakcie odbioru naszego mieszkania, a także naliczania czynszu. Oczywiście, ma ona również bezpośredni wpływ na cenę każdej nieruchomości, kiedy chcemy dokonać sprzedaży, kupna albo zbudować dom od podstaw. Dzięki niej można szybko i łatwo ustalić wielkość danego lokalu mieszkaniowego, zająć się planowaniem aranżacji wnętrza, a nawet określić wysokość podatków (które należy koniecznie płacić) oraz innych kosztów. Właśnie dlatego, bardziej znanym i przydatnym terminem powinna być nie powierzchnia całkowita, tylko użytkowa.